Notre ami Sébastien Mathé est le compagnon de Stéphanie Reynaud, rédactrice de la chaine Youtube « Tribune Libre« c’est pourquoi nous sommes heureux de leur donner de lma visibilité sur Profession-Gendarme.
Accompagnement Patrimonial
La détention d’un patrimoine répond à deux enjeux essentiels :
la sécurité matérielle et la liberté d’action
Edito – L’épargne, atout majeur pour l’avenir de l’Europe
Les derniers évènements géopolitiques ont semble-t-il déclenché une brutale prise de conscience sur le Vieux Continent. Pour exister et peser sur la scène internationale, l’Union européenne réalise en effet qu’elle ne pourra compter que sur elle-même. Cela peut paraître une évidence dans l’environnement mondial actuel : mais il s’agit bien d’un choc pour nos dirigeants, jusqu’ici trop confiants en la « suprématie » occidentale. Le réveil sera douloureux, après plusieurs décennies d’errance provoquant de fait un déclin devenu, aux yeux de beaucoup, inéluctable. Sauf qu’il ne l’est pas.
Notre continent peut en effet compter sur de nombreux atouts pour redresser la barre. Dans le domaine patrimonial, l’épargne accumulée par les ménages constitue ainsi une force considérable : 35500 Mds €, soit deux fois plus que le produit intérieur brut de la zone euro. Malheureusement, cet argent est aujourd’hui trop mal placé pour vraiment nous servir, les européens n’étant pas incités à investir sur le long terme.
Tout d’abord, le cadre fiscal est dissuasif et non incitatif. Ensuite, nos systèmes de retraite, inadaptés à l’évolution démographique, inquiètent plus qu’ils ne rassurent. Enfin, la culture financière des européens est si mauvaise qu’ils préfèrent se limiter à une épargne sans risque, donc sans rendement.
Récemment, les autorités européennes ont indiqué vouloir agir pour « mieux libérer l’énergie accumulée » que représente l’épargne. Elles parlent d’harmonisation fiscale, de développer des produits d’investissement européens et de mettre en place un véritable marché des capitaux. Espérons qu’enfin ces annonces ne resteront pas sans lendemain. Il y va de notre avenir.
Actualités Patrimoniales
Le graphique du mois
Les avis de taxe foncière pour 2025 ne seront envoyés aux propriétaires qu’à la fin de l’été. Mais ces derniers doivent déjà se préparer à une nouvelle hausse. Alors que son montant moyen a progressé de +18% en cinq ans, la revalorisation mécanique des valeurs locatives cadastrales (+1,7% cette année) et le relèvement du taux d’imposition fixé par les communes vont inévitablement gonfler la note pour le contribuable.
D’autant que de nouvelles règles fiscales entrent en vigueur cette année. Ainsi, les espaces extérieurs (balcons et terrasses) sont dorénavant considérés comme des « dépendances fixes et permanentes » (non démontables sans démolition). Dès lors, la valeur locative cadastrale d’une habitation comportant un balcon ou une terrasse va être revue à la hausse.
Fiscalité LMNP : nouvelles règles depuis mi-février
Les règles fiscales ont officiellement évolué pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP). Ainsi, les amortissements déduits pendant la période de location doivent désormais être réintégrés dans le calcul de la plus-value en cas de revente, ce qui revient à taxer plus fortement les propriétaires. Ce changement s’applique aux ventes réalisées depuis le 15 février 2025.
Rappelons par ailleurs qu’il existe deux modes de taxation possibles pour les LMNP : le régime réel et le micro-BIC. Or, pour ce dernier, les conditions vont aussi évoluer en deux temps. Pour la déclaration réalisée cette année au titre des revenus 2024, le loueur bénéficiera d’un abattement de 50% s’il a réalisé un chiffre d’affaires inférieur à 77000 € pour la location en résidence principale ou de tourisme. Mais l’année prochaine, cet abattement de 50% sera réservé à la location en résidence principale. Car pour la location de meublé de tourisme, l’abattement ne sera que de 30% pour un chiffre d’affaires qui devra, de surcroît, être inférieur à 15000 €.
Assurance-Vie : Le cap des 2000 Mds € dépassé
L’attrait des ménages pour l’assurance-vie reste intact. Le cap psychologique des 2000 Mds € d’encours a ainsi été franchi en début d’année. En janvier, cette solution phare a attiré 4,5 Mds € de capitaux nets, soit le niveau le plus élevé pour un mois de janvier depuis 2010. L’année 2024 s’était déjà avérée remarquable. Il est vrai qu’avec des taux en nette remontée (ce qui n’était plus le cas depuis de longues années), les fonds euros des assurances-vie avaient retrouvé de l’intérêt. La baisse concomitante de l’inflation avait fait le reste. Ainsi, entre 2024 et 2025, la hausse des versements a été portée par le compartiment en euros (+12%), plus que par celui des unités de compte (+6%), pourtant bien orienté.
Le succès de l’assurance-vie est mérité. Le « couteau-suisse » de l’épargne a en effet beaucoup d’avantages, malheureusement souvent méconnus des épargnants. Dans toute stratégie patrimoniale, ce véhicule d’investissement reste incontournable.
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Questions / Réponses
Financement de la défense européenne
« On lit actuellement tout et son contraire sur le financement de l’augmentation des dépenses de défense. Ainsi, le gouvernement regarderait de très près l’assurance-vie et pourrait créer une taxe de 0,5% sur les versements. Cette hypothèse est-elle crédible ? »
Dès lors que les représentants de l’Etat indiquent vouloir « mobiliser l’épargne des Français », la crainte d’une nouvelle taxe émerge. Nous n’avons pas eu connaissance d’une proposition de loi à ce sujet, ni même d’une déclaration précise. A l’heure actuelle, il s’agirait plutôt de créer un fonds spécifique destiné à financer les investissements dans le domaine de la défense.
Déficit foncier et rénovation énergétique
« Je souhaite investir dans l’immobilier locatif, dans un souci de diversification de mon patrimoine. La question du DPE se pose, car beaucoup de biens mis en vente sont mal notés. Ce qui va me conduire à engager des travaux afin de remonter la note. Dans ce cadre, puis-je bénéficier de l’avantage du déficit foncier ? »
Si vous êtes propriétaire d’un logement que vous proposez à la location nue (non meublée) à usage d’habitation et si vous avez opté ou relevez du régime d’imposition au réel, vous pouvez effectivement déduire vos charges de vos revenus fonciers. Et si le montant de vos charges est supérieur à vos revenus fonciers, cette situation génère alors un déficit foncier. Celui-ci, c’est-à-dire la part de charges supérieure à vos revenus fonciers, peut alors être déduit de votre revenu global (revenus fonciers + autres revenus). Dans la liste des charges déductibles, les travaux d’amélioration sont mentionnés. Il s’agit des charges ayant pour objet d’améliorer les conditions de vie au sein d’un logement sans en modifier la structure.
La limite annuelle d’imputation sur le revenu global des déficits fonciers est rehaussée à 21400 € pour les dépenses déductibles de travaux de rénovation énergétique. Ces travaux doivent permettre à un bien de passer d’une classe énergétique E, F ou G à une classe A, B, C ou D.
Propriété démembrée d’un bien et obligations d’entretien
« Je suis nu-propriétaire d’une maison en Bretagne dont mon père, veuf, est usufruitier. Quelles sont mes obligations et surtout les siennes en ce qui concerne l’entretien de ce bien ? »
L’usufruitier d’un bien immobilier a le droit d’en profiter ou d’en percevoir les revenus s’il est mis en location. Mais il a également des devoirs. Il doit payer les charges courantes et assurer la conservation du bien, lequel devra être restitué dans son état d’origine au moment de la reconstitution de la pleine propriété, à son décès. Ainsi, il doit se charger des travaux d’entretien et des petites réparations (remplacement des fenêtres, changement du système de chauffage, mise en conformité de l’installation électrique, réfection des peintures, réparation des fuites).
Le nu-propriétaire, de son côté, doit financer les grosses réparations, à savoir les travaux portant sur la structure et la solidité générale du bien (voûtes, murs porteurs, poutres). Notez qu’il n’y a toutefois pas de liste exhaustive des petites réparations : en cas de litige sur la responsabilité de l’un ou de l’autre, c’est au juge de trancher.
En tant que nu-propriétaire et si l’usufruitier ne réalise pas l’entretien du bien, deux solutions s’offrent à vous :
-soit vous agissez à sa place et vous lui demandez ensuite le remboursement des travaux qui lui incombaient
-soit vous allez beaucoup plus loin en demandant la déchéance de son usufruit. Une telle décision impactera probablement vos relations… D’autant que l’usufruitier « défaillant » peut se voir contraint d’indemniser le nu-propriétaire, si le bien a perdu de la valeur faute d’entretien.
| Sébastien Mathé – EI |  | Réseau Prodemial SAS |
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